Casi el 100% de las operaciones en los últimos 15 meses se cerraron con gestores de suelo privado, pese a las oportunidades de la ZAL del puerto y del Parque de Ribarroja.
Los proyectos públicos de suelo logístico en Valencia no están logrando atraer a nuevos operadores en los últimos meses, ya que el 98 por ciento de las operaciones realizadas se formalizaron con gestores de suelo privado. La ZAL del puerto y el Parque Logístico de Ribarroja siguen siendo oportunidades abiertas para negocios futuros.
Los grandes proyectos públicos de suelo logístico en Valencia siguen estando olvidados en las decisiones de inversión de operadores logísticos que buscan nuevos asentamientos en la provincia para mejorar o ampliar sus actuales instalaciones. De hecho, en los últimos quince meses, salvo el caso aislado de un operador, Transportes Caspo, que ha anunciado que invertirá en el Parque Logístico de Ribarroja, bajo el impulso de la Generalitat Valenciana, sólo se han registrado nuevos asentamientos de operadores logísticos en suelos y almacenes propiedad de gestores privados, con diecinueve operaciones logísticas en el periodo señalado.
Fuentes empresariales destacan que “los operadores buscamos el asesoramiento de inmobiliarias privadas especializadas que nos orientan a buscar la mejor implantación para nuestros tráficos y los mejores precios para costear los alquileres”. En este sentido, operadores como Logipoint, Alfil Logistics, In Side Logistics, FCC Logística, Friochacón, el retailer danés JYSK, Johnson Controls, proveedor de Ford, y la cooperativa valenciana Anecoop se han implantado en los últimos meses en polígonos industriales y empresariales de zonas como Torrente, Ribarroja, Algemesí o Manises, una situación que sigue manteniendo al sector poco concentrado en actuaciones únicamente de perfil logístico.
En 2011 se registraron once operaciones con 116.000 metros cuadrados comercializados y en el primer trimestre de 2012 se concretaron ocho operaciones que suman 45.600 metros cuadrados. Desde BNP Paribas se apunta que el margen de negociación ha venido reduciéndose de forma ininterrumpida desde 2008, cuando el precio de salida distaba ampliamente del de cierre. Esta reducción, junto a la mayor flexibilidad de los propietarios, generó un aumento del número de operaciones muy significativo en comparación al anterior a la crisis.
Las rentas medias se redujeron en 2010 un 8 por ciento y se situaron en 2,9 euros/metro cuadrado al mes, siendo el tercer año consecutivo de descenso, con un acumulado del 30 por ciento desde 2008. Las rentas máximas han disminuido ligeramente, pasando en el último año de 4,2 a 4 euros, cifra que supone un descenso de dos puntos frente a 2006 donde las rentas máximas se situaban entorno a seis euros al mes.
Operadores afirman que hoy “hace falta un mayor impulso a la comercialización por parte de manos públicas, pero lo verdaderamente importante es el acceso a líneas de financiación que permitan abordar la puesta en marcha de nuevos centros logísticos dentro de grandes proyectos como la zona de actividades logísticas del puerto de Valencia o el parque logístico de Ribarroja”.
Estos medios matizan que “hoy por hoy tenemos complicado acceder a nuevos créditos y los tráficos de importación no acompañan, por lo que los operadores estamos aguantando el temporal con las instalaciones actuales sin hacer nuevas inversiones que no sabemos si vamos a poder rentabilizar a medio plazo”. Los dos grandes proyectos logísticos de iniciativa pública en Valencia son la Zona de Actividades Logísticas, cuya comercialización intensifica actualmente la Autoridad Portuaria a través de VPI Logística y BNP Paribas Real Estate, y el Parque Logístico de Ribarroja, que está impulsando en los últimos años la empresa autonómica Ente Gestor de la Red de Transporte y de Puertos de la Generalitat (GTP).
Mientras que en las primeras diez hectáreas que está impulsando la Autoridad Portuaria en la ZAL del puerto de Valencia se busca atraer a operadores con un alto grado de tráfico marítimo para la dársena, el Parque Logístico de Ribarroja ya dispone de seis operadores instalados, Docks Logistics, CBL, Salvat, Chema Ballester, Mudanzas Grande y Virosque, a las que se añadirá próximamente Caspo, que han apostado por las sinergías que ya está aportando la plataforma logística.
Oferta y demanda, la incertidumbre sigue en el negocio
El parque de suelo logístico está en 1.350.000 m2 en Valencia, de los que un 20 por ciento tiene una antigüedad inferior a seis años, con una disponibilidad construida de 166.000 m2 en la actualidad. Una oferta a la que hay que sumar la disponibilidad de espacios de alquiler en la ZAL del puerto de Valencia, junto a la de Sagunto, y a la posibilidad de compra y/o alquiler en el Parque Logístico de Ribarroja.
El gran contratiempo para ambos proyectos es hoy la incertidumbre que existe por acometer grandes inversiones en un contexto de recesión. En los últimos años, pese a a haberse contratado medias anuales de suelo logístico en el entorno de 90.000 m2, la mayor parte de operaciones fueron por reubicación y agrupación de almacenes buscando mejores calidades y rentas, con escasas políticas de expansión de los grandes operadores logísticos.
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